Ситуация: муж и жена являются собственниками обширного земельного участка, на котором расположены жилой дом и баня. Супруги решили подарить земельный участок сыну и дочери, но дом с баней оставить себе. Вопрос: возможно ли такое дарение?

Ответ: Нет.

Обоснование: Ситуация, аналогичная рассматриваемой, уже рассматривалась в Верховном Суде РФ. Там, лицо намеривалось продать земельный участок без продажи на нем объекта недвижимости. ВС РФ указал, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является главным принципом земельного законодательства и сослался на абз.8 п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (см. подробнее - Определение СКЭС ВС РФ от 14.02.2022 N 306-ЭС16-9556(6) по делу N А57-9021/2014).

Аналогичные выводы содержатся в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

Однако, возникает дополнительный вопрос для нашего случая. Вышеуказанные позиции судов рассматривали вопросы, когда собственником является одно лицо. А что делать, если земельный участок находится в собственности двух лиц. Действует ли вышеуказанная норма в таких отношениях? Если да, то как она действует?

Здесь следует уяснить два возможных варианта:

 1) Если в правоустанавливающих документах на земельный участок и дом указано только одно лицо (например, только муж), то, даже при наличии брака, распорядителем (то есть, лицом, которое определяет судьбу участка) является такое лицо, а не оба супруга (хотя при отчуждении участка потребуется согласие супруги). Следовательно, норма абз.8 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, запрещающая дарение или продажу участка без дома продолжает действовать.

2) Если в правоустанавливающих документах на земельный участок и дом указаны двое и более лиц, то, каждый из них является распорядителем своей доли (с учетом положений о преимущественном праве других собственников долей в недвижимости – см. ст. 250 ГК РФ). Следовательно, норма о запрете дарения или продажи участка без дома на такое отчуждение не распространяется.

Впрочем, наиболее эффективным решением будет следующее: выделить из существующего земельного участка новый участок (участки), не находящийся под домом и баней. Таким образом, супруги подарят детям новый участок, не обременённый домом и баней на нем.

Отдельно напоминаем, что с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физлицами должен удостоверять нотариус (ст. 1 Федерального закона "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 13.12.2024 N 459-ФЗ) 

Если у вас остались вопросы по земельному законодательству обращайтесь в Lawyer Up